von Dr. Rüdiger Liebold:
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In den 90iger Jahren wurde die Verantwortung für die Wohnungen, die Bestandteil
der aus DDR-Zeiten stammenden Kommunalen Wohnungsverwaltung waren, in die
Hände der neu gebildeten städtischen Wohnungsgesellschaften wie
- WOBA Nord/West und
- WOBA Süd/Ost gelegt
Diese beiden Wohnungsgesellschaften waren die größten Gesellschaften ihrer Art in
Dresden. Daneben existierten noch eine rein städtische Wohnungsgesellschaft und
fünf Wohnungsgenossenschaften, zu denen z.B. die WG Aufbau Dresden und die WG
Johannstadt gehören.
Im Gegensatz zu den Wohnungsgenossenschaften, die ihre Selbstständigkeit
behielten, wurden im Laufe der Zeit alle anderen kommunalen
Wohnungsgesellschaften privatisiert. Die größte davon ist die bekannte Gesellschaft Gagfah.
In allen Fällen der Privatisierung war der Hintergrund die hohe Verschuldung der
Stadt Dresden in Höhe von ca 1 Milliarde €.
Seit Anfang der 90iger Jahre sind in Dresden darüberhinaus Bauträger im Bereich des
Wohnungsbaues tätig, die entweder von ihrer Hauptgeschäftsstelle aus den alten
Bundesländern agierten und agieren oder in Dresden neu gegründet wurden. Die
Leistungen der privaten Bauträger auf dem Gebiet des Neubaus von Wohnungen
waren in den 90iger Jahren erstaunlich. Hauptgrund hierfür war die hohe steuerliche
Absetzung von bis zu 50%, die von der Kohl-Regierung gewährt wurde.
Es kann festgestellt werden, dass es einen generellen Wohnungsmangel in Dresden,
abgesehen von individuellen Wünschen, z.Z. nicht gibt. Trotzdem verändert sich die
Wohnungsbaulandschaft und es werden bestimmte Tendenzen sichtbar:
- Anfang 2000 gibt es in Prohlis und in Gorbitz einen Wohnungs- Leerstand von ca 15%
- aus betriebswirtschaftlichen Gründen wird der Abbruch von Wohnungen zumeist in Randlagen von Dresden durch Vereinbarungen zwischen der Stadt und denWohnungsgesellschaften unter Berücksichtigung städtebaulicher Aspekte ermöglicht (die Bundesregierung fördert den Abbruch durch entsprechende finanzielle Zuschüsse)
- hinsichtlich des Abbruches von Wohnungen gibt es aber auch Proteste aus Bürgerkreisen, die soziale Standards gefährdet sehen wie z.B. in Tolkewitz
- durch Vereinbarungen zwischen der Stadt und den Wohnungsbaugesellschaften wird ein bestimmter Prozentsatz an Wohnungen für sozial „Schwache“ vorgehalten
- die Wohnungsgesellschaften sanieren nicht alle Wohnungen, um Wohnungen im Niedrigpreissegment vorzuhalten
- die Bauträgergesellschaften stehen unter einem höheren Gewinndruck und bieten Wohnungen vorzugsweise zum Verkauf an
- aus finanziellen Gründen bilden sich Bauherrengemeinschaften, die Gebäude selbst sanieren oder neu errichten
- seit 2008 sind ständig steigende Kaltmieten zu beobachten
- die Preise je qm betragen in den vorhandenen alten Wohnungen in Dresden ca 5-6€, in neu zu errichtenden Wohnungen hingegen wird eine Kaltmiete von unter 9€ je qm bei Einhaltung von Standards mit Aufzügen und Tiefgaragen kaum erreichbar sein.
Einmal abgesehen von den auch steigenden Baupreisen wäre eine solche Miete ein
Problem für viele Bürger dieser Stadt und es stellt sich die Frage, unter welchen
Umständen noch ein sozialer Wohnungsbau in der Zukunft gesichert werden kann.
Im Oktober 13 fand mit einer Wohnungsgesellschaft in Dresden (von unserer Seite
nahmen daran teil Herr Schnuppe und Herr Dr. Liebold) eine Diskussion zu den
Problemen in der Wohnungswirtschaft statt.
Dabei wurde schnell erkennbar, das die Stadtverwaltung eine schlüssiges
Wohnkonzept nicht hat.
Der Verlass auf Bauherrengemeinschaften ist beispielsweise viel zu wenig.
Grundsätzlich macht die Stadt einen gravierenden Fehler, wenn sie städtisches
Bauland nur an den Meistbietenden verkauft. Das ist derzeitig aber die gängige Politik
der Stadt Dresden.
Um in Zukunft preisgünstige Wohnungen anbieten zu können, sind folgende
Maßnahmen erforderlich:
- Für den sozialen Wohnungsbau muss die Stadt Bauland vorhalten
- Dieses Bauland ist Bewerbern (egal ob privat oder genossenschaftlich organisiert) für einen niedrigen Preis unter bestimmten Bedingungen anzubieten
- Zu den bestimmten Bedingungen gehören:
- spezifische Standards der Wohnungen
- Aufzüge nur wenn kostenneutral in Abhängigkeit von der Geschosszahl
- keine Tiefgaragen
- Bezuschussung durch Fördermittel
- Bezuschussung ggf. durch Wohngeld
- aber auch
- Mietpreisbindung für eine definierten Zeitraum
Auf dieser Grundlage sind von den Bewerbern Angebote einzuholen.
Damit wird ein Wohnungsbau außerhalb des Wettbewerbes nicht initiiert.
In diesem Zusammenhang wurde auch die Gründung einer städtischen
Wohnungsgesellschaft diskutiert. Sowohl der Autor als auch die besuchte Wohnungsgesellschaft halten einen solchen Weg nicht für zielführend.
Als Hauptgründe gegen eine stadteigene W.-Gesellschaft werden genannt:
- der Aufwand für den Aufbau einer diesbezüglichen Gesellschaft
- die Fragwürdigkeit der kontinuierlichen Auslastung dieser Gesellschaft
- die geringe Erfahrung gegenüber den etablierten Wohnungsbau-Gesellschaften und Bauträgern.
Zum Abschluss der Beratung wurde die Dringlichkeit eines sozialen Wohnbaukonzeptes
der Stadt Dresden betont. Es muss jetzt gehandelt werden, damit wir in 5 Jahren nicht vor unlösbaren Problemen stehen. Der Neubau von Wohnungen durch die Dresdner Wohnungsgesellschaften ist derzeit viel zu gering. Es regelt eben nicht der freie Markt alles.